【长租时代】重资产模式vs轻资产模式,谁更占优?

阅读:699 发布时间:2018-09-01

长租公寓:轻重之辩

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无论是轻模式还是重模式,没有运营能力和效率提升都是负资产。


背      景


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你知道吗:“中国租房租赁相当于桑塔纳时代,美国是宝马奔驰时代。”中国REITS联盟秘书长王刚如此表示。

2017年,九部委发文在广州等12个城市试点发展租赁市场;

2018年6月,银保监会发文规范保险资金参与长租市场,推动解决住房租赁融资难问题;

北京2018年计划供应集体土地租赁住房用地200公顷,有效保障未来北京租赁用地供应;

各地纷纷推出人才安居、简化公积金等政策,从供需两侧推动住房租赁市场发展。北京、广州等8个热点城市均有自持地块成交。

政策利好,中国租赁市场已进入快速发展期。目前创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。

从资金实力来说,开发商推崇的重资产模式抵御风险能力更强,因为本身可以从购房市场上导入一部分租赁需求过来。而对于轻资产的模式,实际上会有较大风险,比如说对于空置率的忍受能力脆弱无比等。当然,现代长租市场上也孕育而出了另一种介于轻、重模式之间的第三种模式:即开发商、基金公司主导产品,但具体运营会委托更具市场前瞻性和操作性的第三方管理企业。


长租公寓之轻模式


轻资产模式下,企业通过和资产所有者(房东)签订租约,在一定期限内获得资产的经营权。在租约期限内,企业可以对外出租获得出租租金,租金减去上交给房东的底租,即为企业实际获得的租金差收入。轻资产模式下,企业只有资产经营权没有所有权。

轻资产模式因前期沉淀资金相对少,所以可以在短时间内快速拓展。但是轻资产的问题在于:薄利多销。由于需要定期(每月或每季度)交付房东底租而不能享有长期资产升值,所以轻资产模式企业只能赚取租金差。如何尽可能拉大出租租金和底租租金的差距,是此类企业的挑战。

轻资产模式下,长租公寓企业从房东手里收楼时和房东签订的使用房间/楼房的时长。租赁期限越长,轻资产模式的长租公寓企业的运营风险越小,否则企业需要不断寻找新房源。集中模式下,企业通常签约整栋楼,而资产所有者通常为机构,企业和机构签订租赁期限一般为10-15年。分散模式下,企业通常和零散的户主签约,时间在3-5年不等。

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长租公寓之重模式


所谓重资产,即为企业通过收购和/或自建获得资产的所有权,装修后对外出租的经营模式。重资产模式下,企业拥有资产所有权和经营权。

在重资产模式下,企业不仅可以获得资金收益,同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高,先期资本沉淀大,对资本运作要求高。

总体概括来看,长租公寓运营模式可以分为两个维度四个象限:重资产集中式、重资产分散式(实际几乎没有该模式)、轻资产集中式、轻资产分散式。

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长租公寓之中模式


重资产模式,是指公司以持有资产产权为投资目的,获取优质资产,长期持有,期间出租运营,通过资产增值和租金获取收益。

中资产模式,是指租赁土地或物业,建造或改造升级后出租,在承租期间获取租金差价收益。

轻资产模式,是指长租公寓运营商接受委托,对长租物业进行出租运营,根据不同的委托形式收取管理费,开展长租公寓的轻资产管理。

目前,市场上重资产模式多以开发商为主,另一端就是更偏向中、轻资产模式的长租公寓运营商。

在通过“重+中+轻”整合行业资源的过程中,在重资产端选择一、二线城市优质物业长期持有,并形成后续长期的资产管理规模。中资产方面,选择大规模项目,如参与村集体用地建设长租公寓等形式,迅速做大规模。轻资产方面,协助重、中资产的运营管理,对可能合作的长租公寓运营品牌进行战略合作。

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长租公寓之运营


目前,中国长租公寓仍处于发展初期。无论市场规模或企业管理规模,与成熟市场相比较仍有巨大差距。未来,品牌长租公寓必然将在管理规模上迅速扩张,一方面使得企业在行业发展初期尽可能多地锁定核心城市优质物业,建立竞争壁垒;另一方面可形成一个基于租赁场景的青年人端口,实现“羊毛出在猪身上”的新盈利模式。

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目前,股权融资仍是业内最重要的融资方式,但在相对“重资产”的包租模式下,股权融资的资金会被快速消化。同时,由于行业较新,并且不拥有物业的所有权,长租公寓企业直接从银行获得融资也非常有限。因此,企业必须找到更多新的资金和新的运作模式以支撑规模扩张的速度。

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在重资产模式下实现快速扩张,有效的方法之一就是寻找轻资产的玩法。基金就是其中一种可以实现轻重分离的融资结构。具体来说就是发行定向投资长租公寓资产的基金,以基金主体承租物业获得租赁权,并承担所有租金成本和物业改造装修成本,基金再委托长租公寓管理公司提供项目经营管理。基金是相对“重资产”模式,获得基础资产租金溢价收益;长租公寓管理公司是“轻资产”模式,获得项目基本管理费用和超额管理费用。

因为各期基金匹配的是不同的资金与不同的基础资产,所以只要持续找到优质基础资产,基金就能“无上限”地提供资金。资产与运营的分离,使得长租公寓管理公司能更聚焦项目运营本身

长租公寓一旦项目进入运营期,基金就能立即实现正现金流。此外还能与银行等合作租客消费金融,实现提前回收未来一年的租金。由于基金锁定基础资产,投资收益不会进行再投资,可及时向基金投资人分配,提升投资IRR。同时,基金的退出方式也十分灵活。
基金在投资长租公寓基础资产的同时,还能额外配置长租公寓管理公司股权,获得股权投资的溢价收益。

现阶段“租赁行业痛点不在于免不免押金,也不只是轻重模式的争辩,而在于提供更多供给,让客户有更多的选择。

做好服务,让客户有更好的居住体验是租赁行业发展的最终目的。租赁市场其实是个民生工程。

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