PICK长租公寓的机遇与挑战

阅读:647 发布时间:2018-08-24

最近有两个问题引起热议。

一是,大城市房租大涨,年轻人住到哪里去?

二是,全国60岁以上老年人达2.409亿,谁来养老?

于是有人说:生不易,活不易,生活真不易。

不过,这两个棘手的问题已经找到了解决之道:让年轻人住进养老院。

而这问题的背面,再次将租赁市场推上了风口浪尖。

再加上前段时间被媒体爆料的某长租公寓公司资金链断裂而导致多方受害事件。

无论是“红利预告期”还是如今的“博弈期”,长租公寓市场热议都直指一个问题——资金出路。

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  长租公寓的盈利模式是什么? 


1、租金差+装修投资溢价

从业主端租入的批发价与单间“零售价”合计之间的差价,是目前绝大多数中低端长租公寓主要的利润来源。主要包括两部分,一是整套租入,按间租出实现溢价;二是通过分拆隔间,增加房间数实现额外收益。同时,公司也会对租入的房屋进行简单装修,以实现房租价格的提升。采用该类模式的代表企业是自如。


2、生态社区+增值服务

长租公寓运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈,如 “公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径,整合第三方优质资源或自己开展经营,提升用户体验度,进而从衍生产品上实现盈利。如魔方向租户收取的物业费,大约每月每间房200~300元,相对普通住宅略微偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现,如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。


3、先租后售

旨在客户获取,实现业务协同

这类盈利模式的代表是万科,万科曾在重庆“西九.万科驿推出“租金抵房款,房款抵租金”的活动,从活动口号可以清晰发现该类模式的核心是先租后售,公司的本质并不是指望依靠公寓租金实现盈利,而是希望以公寓租赁获得潜在的客户资源,带动其本身的房地产销售。


4、特立独行的非标运营模式

究竟什么是“非标运营模式”?前端通过租赁的模式提供更加多元化和个性化的公寓产品,后端通过对服务的不断提升来进一步增进客户的黏性。

 

“商业模式和产品都是根据客户的需求而确定。”泓熙资管的创始人傅捷说,“从来不是为了改变而改变,主要是客户需求变得多元化和个性化。现在国内公寓行业面向日本、欧美和本地客群,客户的年龄层次也不同,产品、服务需求差异化非常大。”


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  资金为何看好长租公寓? 


1、多方政策的利好。

商改租政策明确加快建立了多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,积极推出的低溢价率租赁住宅用地,从源头上支持长租公寓未来发展。集中式公寓可以全额确认收入且抵扣大部分销项税是一大利好。“租售同权”有效解决了长期以来租赁权益不足倒逼租客转向房屋买卖市场的矛盾。


2、拓展新型融资渠道。

从融资渠道来看,长租公寓的融资渠道从传统的股权和债权融资拓展到资产证券化产品,各类资产证券化产品发行笔数达到15笔,总融资金额超过660亿元。


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资产证券化产品提高了租赁类资产的流动性,发行限制较小,在同等成本条件下,长租公寓主体可以在不增加负债的情况下,得到较传统的贷款规模更大的资金支持。


3、租赁市场未来收益规模可观。

租赁的市场供需主要是人流,国内人口基数较大,对租赁市场需求构成强有力的支撑。到2020年解决好“三个一亿人”的问题等。如果流动人口在居住地能买到房子的占比约 9%,假设流动人口中约60%的人通过租房解决,则我国每年将有超过一万亿的租赁市场规模。


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  长租公寓资金链的隐患有哪些方面? 


虽然长租公寓有政策,市场,融资三大马车作引,但是短期内大规模的扩张和较为复杂的产业链的运营,仍然造成了资金链的脆弱。那么,长租公寓资金链有哪些隐患呢?


1、长租公寓前期投入成本较大。

自持型公寓有巨大的土地成本及配套成本,而租入型公寓则需要一次性付清未来十年左右的租金以及所有成本。

我们来算一笔账,获取房源成本占未来租金收入的比例为55%-65%,一次性装修成本进行五年摊销约占12%-15%,长租公寓的前期投入占比将高达70%,运营成本占比约20% - 25%。融资成本中,长租公寓主要的融资来源资产证券化产品有:租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN,发行规模占比分别为4%,42%,10%和30%。


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如果融资成本约占未来租金收益的5%,从成本投资到盈利最快也要3年,这期间要保证期间收益和资金链正常运转,就要长租公寓有稳定的租金价格和较高的入住率。

然而上海住房租赁市场显示,2017年上海市住房租赁价格指数总体回落后逐步企稳,同比下降2%。租金价格的下行将给长租公寓主体带来巨大的挑战。


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2、回报率较低。

主体开发或运营商在分配完以上列出的租金收益的成本,再除去税费和折旧等其他成本后,预期的净租金回报率将小于5%,远远低于美国8%至10%的水平,更无法与传统的房地产买卖市场的高周转高盈利相比。


3、成本控制难度系数高。

长租公寓市场从拿房、采购、装修、收租、维修、保洁到退租的整个供应服务链很大,成本控制难度较高,稍有不慎将导致资金链断裂甚至大幅亏损。


4、市场规范不够完善。

目前市场上存在一部分长租公寓公司选择以“骗贷”形式完成资金运作。随后,在快速扩张和运营不善的情况下发生了资金链断裂,而金融机构以及不知情的租客则成为了资金链断裂的直接受害者。



综上,“租赁时代”是一个“时势造英雄”的时代,但长租公寓市场尚未形成良好的盈利模式和成熟的资金链体系,未来仍需健全的市场规范、创新的运营盈利模式和充足的资金支持。对长租公寓主体来说, 未来长租公寓市场仍充满着机遇与挑战。


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